第 15 章
本章 18 条 · 主关键词：租房与买房 · 高性价比 · 循证
租房与买房 · 高性价比人生指南 · 循证 · 第 15 章
第 1 条 · 租房时押金的数额、退还时间和扣减情形，必须写进合同
A · 证据押金多少、什么时候退、什么情况下能扣，签字前就要写进合同。合同里没写的扣款理由，房东退租时不能拿来扣你的押金。
行政法规写得很明白：「出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。」三件事要写进合同：押金收多少、什么时候退、什么情况下能扣。合同里没写的理由，房东不能拿来扣你的钱
第 2 条 · 被断水断电、换锁、上门威胁赶人，先报警留证：法规禁止用这些方式逼你腾房
A · 证据房东不能靠断水断电、换锁、上门威胁逼你解约或者搬走，法规明令禁止。遇上了先报警，把证据留下。不要自己动手和对方对抗。
行政法规写得很明白：「出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。」腾退就是让你搬走。遇到这类情况先报警，把证据留下。不要自己动手对抗
第 3 条 · 中介不得代收代付租金和押金，钱直接给房东
A · 证据按规定，房租和押金不能由中介代收代付，钱直接付给房东。钱在中介手里过一道，就多一次它卷款跑路的机会。付款前核对收款人是不是产权证上的名字。
行政法规把「代收、代付住房租金、押金」列为房地产经纪机构的禁止行为，中介不能替房东收你的房租和押金。钱在中介手里过一道，就多一次卷款跑路的机会
第 4 条 · 租长租公寓先查它的资金监管账户，别图便宜一次性付一年
A · 证据一次性付一年，拿到的折扣就那么点。公司一旦跑路，你的押金和剩下十几个月的房租可能一起没。绑了租金贷更糟：公寓跑了，贷款还是你按月还完。签约前先查它有没有公示资金监管账户。
行政法规要求转租经营的住房租赁企业「设立住房租赁资金监管账户并向社会公示」。转租经营就是企业从房东手里整租下来，再转租给你。一次性付一年拿到的那点折扣，抵不上企业跑路时押金和剩余租金一起没的风险。同时签了租金贷的，风险更大
第 5 条 · 房子租期内被卖掉，租约继续有效，不用搬
A · 证据租期内房子被卖掉，你的租约照样有效。新房东要按原来的合同让你住到期满。不用搬，也不用重新谈价钱。前提是你已经合法住在里面，合同、转账记录、入住时间的证据都留好。
民法典里有一条叫「买卖不破租赁」。法条原话是：租赁物在租赁期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租期里房子换了主人，已经签好的租约照样有效。新房东要按原合同让你住到期满
第 6 条 · 租房签约前核对产权证和抵押情况，所有款项走转账并备注用途
A · 证据签约前让房东拿出身份证和产权证。再带身份证去不动产登记机构，查房子有没有抵押、有没有被查封，没签合同也能查。出租前就抵押或者查封的房子，被拍卖换了主人，你没法要求接着住。钱都走转账、备注用途，留个凭据。
签约前，房东要向你出示身份证明和不动产权属证书。没有产权证的，要拿出别的能证明他有权出租的材料。房东还要配合你查询、核实这套房的信息，这是行政法规给出租人定的义务。还没签合同的，带身份证去房子所在市、县的不动产登记机构，就能查几样东西。能查到的有：房子的基本情况，有没有共有人，有没有抵押或者居住权登记，有没有被查封。签了合同以后，凭租赁合同可以查登记结果。这一步要紧，因为「买卖不破租赁」有两个例外。房子出租前就抵押给了银行，后来被拍卖抵债的，你不能要求新房主按原合同让你住下去。房子出租前已经被法院查封的，也是这样。法院拍卖时，租约妨碍在先的抵押权的，法院会先把租约去掉再拍。反过来，先租给你、你也住进去了，房东后来才抵押的，抵押不影响你的租约。房子被查封、权属有争议，导致你住不了的，你可以解除合同。别人来主张权利、让你住不成的，你可以要求少付或者不付租金。所有钱走转账、备注「某某房屋某月租金」，是作者经验：出了纠纷，它能证明你付过钱、付的是什么钱
第 7 条 · 二手房让中介代收房款的，必须走中介在银行开的交易资金专用存款账户
A · 证据中介代收房款的，按规定必须走它在银行开的专用账户。这个账户受监管，钱不能打进中介自己的账户，也不能转给经纪人个人。
规章写得很明白：约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过其在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转。房款进的是受监管的专用账户，不是中介自己的账户，也不是某个经纪人的私人账户
第 8 条 · 别租隔断房：最小出租单位是原设计的房间，厨房、卫生间、阳台不得住人
A · 证据按规定，最小的出租单位是原来设计好的那间房。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能住人。另外，租期内房东也不能自己说涨租就涨租。
规章写得很明白，最小的出租单位是原设计的房间，不能把一间房再隔成几间分开租。人均租住建筑面积不得低于当地规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。租期内出租人也不得单方面随意提高租金。违反第八条的，由主管部门责令出租人限期改正，逾期不改的可以罚 5000 元到 3 万元
第 9 条 · 城镇户口想搬去乡下住，只租农房，别买宅基地和宅基地上的房子
A · 证据城镇户口的人不能到农村买宅基地、农民的房子或者「小产权房」，国家文件明令禁止。村里人说「写个合同就行」，也一样不行。想在乡下长住，就签租赁合同，一次最长签 20 年，到期再续。
国务院办公厅的文件写得很明白：「城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或『小产权房』。」同一份文件还规定，农民卖掉或者租出住房以后，再申请宅基地不会批准。2019 年中央农办和农业农村部的文件又说了一遍：「严禁城镇居民到农村购买宅基地。」同一份文件给出了合法的路：城镇居民可以租农房居住或者经营。租赁合同的期限不得超过二十年，到期双方可以另行约定
第 10 条 · 买期房时先看预售许可证，定金、首付和贷款只打进合同写明的预售资金监管账户
A · 证据期房就是还没盖好就开卖的房子。没有预售许可证，开发商不能卖，也不能收定金。你交的首付和贷款，按规定要全部进监管账户，等房子能交付了才解除监管。钱打到别的账户，就不在这层保护里。
期房在法规里叫商品房预售，是开发商把正在建的房子先卖给你。2026 年 8 月，住建部、自然资源部和金融监管总局发文规定：「购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。」房子竣工验收、水电气热具备交付条件以后，才解除监管。开发商要在购房合同里写明购房资金存入监管账户的权利和责任。开发商违约、不能按期交房的，你可以按合同约定解除合同。开发商要按合同退钱，并承担违约责任。人民银行和金融监管总局同时规定，买预售房的个人住房贷款，由银行直接付进项目的预售资金监管账户。2022 年三部门的文件已经写明，定金、首付款和按揭贷款「应当全部直接存入监管账户」。没拿到预售许可的楼盘，开发商不得预售，也不得用认购、预订、排号、发 VIP 卡的办法收定金。没有预售许可证签的预售合同，法院认定无效。起诉前补上许可证的，可以认定有效。钱付到监管账户以外的地方，就不在这套监管里。同一份 2026 年的文件还规定，按现房销售的楼盘拿到施工许可证后，开发商可以先收「少量定金」。定金由住房资金监管机构监管，存在项目主办银行开的「定金监管账户」里，房屋具备交付条件后才解除监管
第 11 条 · 买新房交了认购定金或者首付，没签成正式合同、贷款批不下来（比如签约后政策收紧、银行停贷）又怪不到你的，要求开发商退钱
A · 证据交了认购定金却没签成正式合同，或者贷款批不下来，先看是谁的原因。原因既不在你也不在开发商的，开发商要退定金，或者退房款加利息。签约后政策收紧、银行停贷，一般算双方都怪不到。你自己征信有逾期、收入不够，算你的原因，定金可能要不回来。
最高法的司法解释写明：开发商通过认购、订购、预订收了定金，因为一方的原因没签成正式买卖合同的，按定金规则处理。定金规则是：交定金的一方违约，定金不退；收定金的一方违约，双倍退还，见第 12 节第 15 条（收钱写定金）。因为怪不到双方的原因没签成的，「出卖人应当将定金返还买受人」。另一条讲贷款。买卖合同约定用贷款付款，因为一方的原因没签成贷款合同、买卖合同没法履行的，另一方可以解除合同并要求赔偿。因为怪不到双方的原因没签成贷款合同的，双方都可以解除合同。开发商要退还收到的购房款本金和利息，或者退还定金。什么算怪不到双方，法条只写了原则，下面是作者举的例子。签约后当地收紧房贷政策、银行停贷，一般算双方都怪不到。你自己征信有逾期、收入流水不够，算你的原因。楼盘手续不全、银行不给这个项目放贷，算开发商的原因。这两条只管从开发商手里买的商品房，买二手房不适用
第 12 条 · 买新房签合同前看清面积误差怎么处理，楼书、广告和沙盘上的承诺拍照留好
A · 证据合同没另外约定的，交房后登记的面积和合同差 3% 以内，按实际多退少补。差超过 3%，你可以退房，开发商 30 天内退钱加利息。广告里对小区的房子和配套说得很具体、又影响你买不买的承诺，没写进合同也算数。
住建部规章写明，按面积计价的，合同里要写清面积有误差时怎么处理。合同没写的，按下面几条办。「面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款」。超过 3% 的，你有权退房。你退房的，开发商要从你提出那天起 30 日内退还已付房款，同时付利息。你不退房、登记面积比合同大的，3% 以内的部分你补钱，超出 3% 的部分由开发商承担，产权归你。登记面积比合同小的，3% 以内的部分开发商退你，超出 3% 的部分开发商双倍退你。广告这边，最高法的司法解释写明：销售广告和宣传资料一般只是邀请你来谈，不算合同。但开发商对开发规划范围内的房子和配套设施说得具体确定，又对你签不签、房价多少有重大影响的，就算合同内容。「该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容」，违反了要承担违约责任
第 13 条 · 买新房遇上开发商逾期交房、逾期办证，先发书面催告留证据，再按合同要违约金
A · 证据开发商晚交房，你先书面催它，三个月内还不交，可以退房。合同没写违约金的，按同地段同类房子的租金赔你。因为开发商的原因拿不到产权证，也要赔，拖过办证期限一年以上还可以退房。退房的权利有期限，别一直拖着不表态。
最高法的司法解释写明：开发商逾期交房，你催告以后 3 个月内还不交的，你可以解除合同，合同另有约定的除外。解除合同的权利有期限。开发商催你表态的，3 个月内要定。开发商没催的，从你知道能解除那天起一年内要行使，过期就没了。合同没约定违约金、也没约定赔偿怎么算的，逾期交房按逾期这段时间同地段同类房子的租金算。因为开发商的原因，到了下面的期限你还没拿到产权证，开发商要承担违约责任。期限有三种：合同约定的办证期限；期房从交房那天起 90 日；现房从签合同那天起 90 日。合同没约定违约金的，按你已付购房款总额，参照人民银行规定的逾期贷款利息标准算。办证期限到了以后又超过一年，因为开发商的原因还是办不了登记的，你可以解除合同并要求赔偿。约定的违约金过高、开发商请求减少的，法院以超过实际损失 30% 为标准调整
第 14 条 · 买房签约前查清有没有查封和抵押，签约后去不动产登记机构办预告登记
A · 证据签约前带身份证去不动产登记机构，查这套房有没有抵押、查封，有没有先登记给别人。合同里约好办预告登记，签完就去办。办了以后，卖方不经你同意再卖或者再抵押，登记机构不给办。能正式过户以后 90 天内要去办过户，过了预告登记就失效。
民法典写明：签了买房协议，为保障将来拿到房子，可以按约定向登记机构申请预告登记。「预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。」预告登记有期限。合同解除这类情形，或者从能办正式登记那天起 90 日内没去申请的，预告登记失效。自然资源部的实施细则把它落到登记机构：预售商品房、买卖二手房都可以办。预告登记生效期间，没有你的书面同意，卖方拿这套房去申请登记的，登记机构不予办理。买期房的，开发商没按约定和你一起申请，你可以单方申请。签约前能查什么：有买卖意向的，带身份证就能查这套房有没有抵押、预告登记、异议登记，有没有被查封。网签备案管不了合同效力。最高法的司法解释写明，预售合同没办备案，不影响合同有效，双方约定备案才生效的除外
第 15 条 · 背着浮动利率房贷的，利率比新发放的房贷高出一截时，找银行协商降利率或者申请置换
A · 证据房贷利率是在一个基准利率上加几个点，加的点原来签死不变，2024 年起允许你和银行商量改。你的利率比全国新发放的房贷高出一截，可以找银行商量降，或者申请新贷款换掉旧的。贷 100 万元、30 年，利率低半个百分点，利息少约 10 万元。
人民银行 2024 年的公告允许借贷双方协商变更房贷利率在 LPR 基础上的加点幅度。LPR 是贷款市场报价利率，房贷利率按它加点或减点。人民银行负责人答记者问说，原来合同里的加点幅度在整个贷款期限内固定不变，这次改了。2026 年 8 月，人民银行和金融监管总局又写进文件：已发放的浮动利率房贷，利率和全国新发放的房贷利率偏离到一定幅度时，「借款人可以与银行业金融机构协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款，方式应由借款人自主选择」。新贷款的金额不得高于原贷款剩下的本金。能省多少，下面是按等额本息公式自己算的例子。贷 100 万元、30 年，年利率 4.0% 时月供约 4774 元，3.5% 时约 4490 元。每月少约 284 元，30 年少付利息约 10 万元
第 16 条 · 买首套房要贷款的，先用住房公积金贷款，额度不够再加商业贷款做组合贷，别直接全做商业贷款
A · 证据首套房 5 年以上的公积金贷款利率是 2.6%，2026 年 6 月银行新发的房贷利率约 3.1%。贷 100 万元、30 年，全用公积金比全用商贷少付利息约 9.6 万元。公积金能贷的钱有上限，不够的再用商贷补上，这叫组合贷。
人民银行 2025 年 5 月 7 日发文下调公积金贷款利率，从 5 月 8 日起执行。5 年以上的首套公积金贷款利率是 2.6%，5 年以下（含 5 年）是 2.1%。第二套的 5 年以上不低于 3.075%，5 年以下不低于 2.525%。截至 2026 年 10 月，这仍是最近一次调整。商业房贷利率按 LPR 加点或减点定，LPR 是贷款市场报价利率。2026 年 9 月 20 日，5 年期以上 LPR 为 3.5%。人民银行 2026 年第二季度货币政策执行报告写明，6 月「新发放个人住房贷款利率约为3.1%」。能省多少，下面是按等额本息公式自己算的例子。贷 100 万元、30 年，利率 2.6% 时月供约 4003 元，3.1% 时约 4270 元。每月少约 267 元，30 年少付利息约 9.6 万元。额度只够贷 60 万元公积金、另外 40 万元走商贷的，也比全走商贷划算。每月少约 160 元，30 年少付利息约 5.8 万元。第二套房的公积金利率下限 3.075%，和商贷的 3.1% 差不多，省不了多少钱
第 17 条 · 住小区被物业停水、停电、停暖、停气逼交物业费的，向当地房地产主管部门投诉；自己欠了物业费，物业只能催告、起诉或者申请仲裁
A · 证据物业不能靠停水、停电、停暖、停气逼你交物业费，遇上了向当地房地产主管部门投诉。物业按约定提供了服务，你不能拿「没用过」当理由不交，欠着不交它可以起诉。擅自多收、重复收的那部分，可以不交，交了能要回来。
民法典第九百四十四条写了三层意思。第一层原话是：「物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。」第二层：物业按约定提供了服务，业主不能以「未接受或者无需接受」服务为由拒交。第三层：业主逾期不交，物业可以催告你在合理期限内交。期限到了还不交，物业可以起诉或者申请仲裁。物业管理条例也写明，业主逾期不交物业费，业主委员会要督促你限期交。逾期还不交的，物业服务企业可以向法院起诉。投诉找县级以上地方政府的房地产行政主管部门，条例要求它们及时处理业主的投诉。最高法的司法解释写明，物业擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，你可以拿这一点抗辩不交。已经交了的违规费用，可以要求退还
第 18 条 · 买新房收房时当场验房、把问题写进交房记录，漏水和水电管线出毛病，在《住宅质量保证书》的保修期内找开发商修
A · 证据开发商交房时要给你《住宅质量保证书》。施工单位的法定最低保修期，卫生间、屋面、外墙漏水是 5 年，水电管线和装修 2 年，都从竣工验收算。开发商给你的保修期，不能比施工单位剩下的保修期短。保修期内它不修或拖着不修，你可以自己找人修，钱由开发商出。
住建部规章写明，卖商品住宅时，开发商要向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商对卖出的房子承担质量保修责任，保修期从交付那天算起。商品住宅的保修期，不得低于施工单位给开发商的质量保修书剩下的期限。保修期内出了属于保修范围的质量问题，开发商要修，还要赔造成的损失。不可抗力或者使用不当造成的损坏，开发商不负责。施工单位的最低保修期由国务院条例定，从竣工验收合格那天算起。屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏，是 5 年。供热和供冷系统，是 2 个采暖期、供冷期。电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，是 2 年。地基基础和主体结构，是设计文件规定的合理使用年限。最高法的司法解释写明，保修期内开发商要承担修复责任。「出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。」房屋质量问题严重影响正常居住使用的，你可以解除合同、要求赔偿。主体结构质量经核验确属不合格的，也可以解除合同、要求赔偿。收房当天逐间检查、把问题写进交房记录并拍照，是作者经验。使用不当不在保修范围，所以交房时就记下的问题，开发商很难说成是你装修弄坏的